Das Wichtigste in Kürze
- Faustregel: Die Kreditrate sollte höchstens 35 bis 40 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens betragen.
- Eigenkapital: mindestens die Kaufnebenkosten, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises.
- Aus Rate, Sollzins und Tilgung ergibt sich das mögliche Darlehen – plus Eigenkapital ergibt Ihr Budget.
- Von diesem Budget gehen in Hamburg rund 11 % Nebenkosten ab (mit Makler).
- Entscheidend ist am Ende die Haushaltsrechnung der Bank.
In drei Schritten zu Ihrem Budget
- Wunschrate festlegen: Welche Monatsrate können Sie dauerhaft tragen, ohne auf Rücklagen und Lebensqualität zu verzichten? Grundlage ist Ihre persönliche Haushaltsrechnung.
- Darlehen berechnen: Aus der Rate ergibt sich mit Sollzins und anfänglicher Tilgung die mögliche Darlehenshöhe. Vereinfacht: Darlehen = Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins + Tilgung).
- Kaufpreis ableiten: Darlehen plus Eigenkapital ergibt Ihr Gesamtbudget. Davon gehen Kaufnebenkosten und ein Sicherheitspuffer ab – der Rest ist Ihr möglicher Kaufpreis.
Budgetrechner: Was kann ich mir leisten?
Tragen Sie Ihre Wunschrate und Ihr Eigenkapital ein. Den Sollzins wählen Sie selbst – so sehen Sie auch, wie stark der Zins Ihr Budget beeinflusst.
Budgetrechner
Wunschrate und Eigenkapital eingeben – der Rechner zeigt Ihren möglichen Kaufpreis in Hamburg.
Zins, Tilgung & Makler anpassen Sollzins · Tilgung
Darlehen = Wunschrate × 12 ÷ (Sollzins + Tilgung). Kaufpreis = Gesamtbudget ÷ (1 + Nebenkosten + 5 % Puffer). Nebenkosten Hamburg: 5,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar und Grundbuch, optional 3,57 % Makler. Der Sollzins ist frei gewählt und kein Angebot.
So stark wirkt der Zins auf Ihr Budget
Bei gleicher Monatsrate entscheidet der Zins darüber, wie viel Darlehen möglich ist. Die Tabelle zeigt das mögliche Darlehen bei 1.800 € Monatsrate und 2 % anfänglicher Tilgung:
| Sollzins (Beispiel) | Rate + Tilgung | Mögliches Darlehen |
|---|---|---|
| 3,0 % | 5,0 % | ca. 432.000 € |
| 3,5 % | 5,5 % | ca. 392.700 € |
| 4,0 % | 6,0 % | ca. 360.000 € |
| 4,5 % | 6,5 % | ca. 332.300 € |
Ein halber Prozentpunkt Zinsunterschied verändert Ihr Budget also schnell um 30.000 bis 40.000 €. Die Zinssätze in der Tabelle sind Beispiele und kein aktuelles Angebot.
Die 35-Prozent-Regel – und ihre Grenzen
Viele Banken und Berater orientieren sich an einer einfachen Regel: Die Kreditrate sollte 35 bis 40 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Bei 5.000 € netto wären das 1.750 bis 2.000 € im Monat.
Die Regel ist ein guter Startpunkt, ersetzt aber keine echte Haushaltsrechnung. Eine Familie mit zwei Kindern hat andere Fixkosten als ein Paar ohne Kinder; Selbstständige sollten mit schwankenden Einnahmen vorsichtiger planen. Und: Mit dem Eigentum kommen neue Kosten hinzu.
- Eigentumswohnung: Hausgeld für Verwaltung, Gemeinschaftskosten und Instandhaltungsrücklage.
- Haus: eine eigene Rücklage für Reparaturen – als grobe Orientierung 1 bis 2 € pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat.
- Beide: Grundsteuer, Versicherungen, Energie.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Minimum sollten Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen können – in Hamburg rund 7 bis 11 % des Kaufpreises (so setzen sie sich zusammen). Jeder zusätzliche Euro Eigenkapital senkt Ihr Darlehen und verbessert oft den Zins: Deutliche Zinsvorteile gibt es meist, wenn das Darlehen höchstens 80 % oder 60 % des Immobilienwerts beträgt.
Beispiel: Paar mit 5.200 € netto in Hamburg
Ein Paar verdient zusammen 5.200 € netto und hat 90.000 € Eigenkapital. Es plant eine Monatsrate von 1.800 € – knapp 35 % des Einkommens. Bei einem angenommenen Sollzins von 3,5 % und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt sich:
| Mögliches Darlehen (1.800 € × 12 ÷ 5,5 %) | ca. 392.700 € |
| + Eigenkapital | 90.000 € |
| = Gesamtbudget | ca. 482.700 € |
| davon Nebenkosten (11,07 % mit Makler) und 5 % Puffer | ca. 66.800 € |
| Möglicher Kaufpreis | ca. 415.900 € |
Der Zinssatz ist in diesem Beispiel frei gewählt. Schon ein halber Prozentpunkt mehr oder weniger verschiebt das Budget um mehrere zehntausend Euro – deshalb lohnt sich der Vergleich vieler Banken.
Was die Bank prüft
Vor jeder Baufinanzierung muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Dabei schaut sie vor allem auf:
- Haushaltsrechnung: Einkommen, feste Ausgaben und eine Pauschale für die Lebenshaltung.
- Einkommenssituation: Art und Dauer der Beschäftigung, bei Selbstständigen die Entwicklung der letzten Jahre.
- Bestehende Verpflichtungen: laufende Kredite und Leasingraten.
- Die Immobilie: Lage, Zustand und Wert – die Bank ermittelt einen eigenen, vorsichtigen Beleihungswert.
Weil jede Bank etwas anders rechnet, kann das Ergebnis je nach Institut deutlich abweichen. Genau hier hilft ein Vergleich über viele Banken.
Förderung kann Ihr Budget erweitern
Staatliche Förderkredite können einen Teil Ihrer Finanzierung zu günstigeren Konditionen abdecken. Für selbstgenutzte Immobilien kommen zum Beispiel das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) sowie – für Familien mit Kindern und Einkommensgrenzen – die Programme „Wohneigentum für Familien“ (300) und „Jung kauft Alt“ (308) infrage. In Hamburg bietet außerdem die Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg) eigene Programme an.
Voraussetzungen, Höchstbeträge und Konditionen ändern sich regelmäßig. Ob ein Programm für Sie passt und wie es sich mit Ihrem Bankdarlehen kombinieren lässt, prüfe ich im Erstgespräch mit Ihnen.
Typische Fehler bei der Budgetplanung
- Kaufnebenkosten vergessen oder unterschätzt.
- Die Rate so knapp kalkuliert, dass keine Rücklagen mehr möglich sind.
- Nicht bedacht, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist.
- Das gesamte Eigenkapital eingesetzt – ohne Reserve für Unvorhergesehenes.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir mit 4.000 Euro netto leisten?
Nach der 35-Prozent-Regel wäre eine Rate von etwa 1.400 Euro tragbar. Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung entspricht das einem Darlehen von rund 305.000 Euro. Plus Eigenkapital und abzüglich der Kaufnebenkosten ergibt sich Ihr möglicher Kaufpreis. Ihre persönliche Haushaltsrechnung kann davon deutlich abweichen.
Wie viel Prozent vom Einkommen darf die Rate sein?
Als Faustregel gelten höchstens 35 bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommens. Wie viel tatsächlich tragbar ist, hängt von Ihren festen Ausgaben, Ihrer Familiensituation und Ihren Rücklagen ab.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus Eigenkapital bezahlen können. Empfehlenswert sind zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises, weil sich dadurch meist der Zins verbessert.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Häufig werden 2 bis 3 % anfängliche Tilgung gewählt. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung, erhöht aber die monatliche Rate. Die richtige Höhe hängt von Ihrem Budget und Ihrer Planung ab.
Rechnet jede Bank gleich?
Nein. Banken bewerten Haushaltsrechnung, Einkommen und Immobilie unterschiedlich. Deshalb kann das mögliche Darlehen je nach Bank spürbar abweichen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand September 2026. Beispielrechnungen beruhen auf frei gewählten Werten und sind kein Kreditangebot.
Seit 15 Jahren arbeite ich in der Immobilien- und Finanzierungsbranche. In Hamburg und deutschlandweit begleite ich Käuferinnen und Käufer persönlich – mit einem Vergleich von über 650 Banken auf fünf Plattformen. Mehr über mich