Das Wichtigste in Kürze
- Mit einem Forward-Darlehen legen Sie den Zins für Ihre Anschlussfinanzierung bis zu 60 Monate im Voraus fest – einzelne Anbieter ermöglichen etwas mehr.
- Für die Vorlaufzeit verlangen Banken einen Aufschlag – häufig etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat.
- Bis etwa 12 Monate vor Ablauf ist ein Wechsel bei vielen Banken ohne Aufschlag möglich.
- Der Vertrag ist bindend: Sinken die Zinsen, profitieren Sie nicht – bei Nichtabnahme droht eine Entschädigung.
- Ein Forward-Darlehen ist eine Absicherung, keine Zinswette.
So funktioniert ein Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehensvertrag, den Sie heute abschließen, der aber erst später beginnt – genau dann, wenn die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens endet. Mit dem Geld wird die Restschuld bei Ihrer bisherigen Bank abgelöst.
Den Zins legen Sie bereits beim Abschluss fest. Steigen die Marktzinsen bis zum Start, zahlen Sie trotzdem Ihren vereinbarten Zins. Fallen sie, bleibt es ebenfalls bei Ihrem Zins.
Forward-Darlehen sind meist mit einer Vorlaufzeit von 12 bis 60 Monaten möglich. Wie lange genau, legt jede Bank selbst fest.
Was kostet der Forward-Aufschlag?
Die Bank muss sich das Geld für Sie bereits heute sichern. Diese Absicherung lässt sie sich mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Er richtet sich nach der Länge der Vorlaufzeit und liegt häufig bei etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat. Viele Banken berechnen für die ersten rund 12 Monate keinen Aufschlag, weil sie eine Anschlussfinanzierung in diesem Zeitraum ohnehin anbieten.
Beispiel: Sie sichern sich den Zins 36 Monate im Voraus, die ersten 12 Monate sind aufschlagsfrei, der Aufschlag beträgt 0,02 Prozentpunkte pro Monat. Dann liegt Ihr Forward-Zins 24 × 0,02 = 0,48 Prozentpunkte über dem aktuellen Zins für eine normale Anschlussfinanzierung.
Forward-Rechner
Stellen Sie Vorlaufzeit, Aufschlag und Ihren Beispielzins ein. Der Rechner zeigt Ihren Forward-Zins und ab welchem Zinsanstieg sich die Absicherung rechnet.
Zins, Aufschlag & Tilgung anpassen · Aufschlag
Die ersten 12 Monate sind in diesem Beispiel aufschlagsfrei. Forward-Zins = heutiger Zins + (Vorlaufzeit − 12) × Aufschlag. Rate = Restschuld × (Zins + Tilgung) ÷ 12. Frei gewählte Beispielwerte, kein Angebot. Der tatsächliche Aufschlag hängt von Bank und Marktlage ab.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ob sich ein Forward-Darlehen am Ende rechnet, weiß niemand vorher – denn niemand kann die Zinsentwicklung verlässlich vorhersagen. Rechnerisch gilt: Es lohnt sich, wenn der Marktzins bis zum Start stärker steigt als Ihr Aufschlag.
Wichtiger ist oft die Frage, welche Sicherheit Sie brauchen. Ein Forward-Darlehen kann sinnvoll sein, wenn
- Ihr Budget knapp kalkuliert ist und ein deutlich höherer Zins Sie spürbar belasten würde,
- Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung noch hoch ist,
- Sie Planungssicherheit schätzen und das Zinsrisiko bewusst abgeben möchten.
Weniger passend ist es, wenn Sie die Immobilie womöglich vorher verkaufen, wenn Sie die Restschuld noch nicht genau kennen oder wenn Sie finanziell ausreichend Spielraum für höhere Zinsen haben.
Drei Szenarien im Vergleich
Angenommen, Ihre Restschuld beträgt 250.000 €, Sie tilgen 2 % und sichern sich heute einen Forward-Zins von 3,98 % (3,5 % plus 0,48 Prozentpunkte Aufschlag). Ihre Rate liegt damit bei rund 1.246 €. So sieht das im Vergleich zu verschiedenen Marktzinsen beim Start aus:
| Marktzins beim Start | Rate ohne Forward | Unterschied zur Forward-Rate |
|---|---|---|
| 3,0 % (Zinsen gesunken) | ca. 1.042 € | Forward rund 204 € teurer |
| 3,5 % (unverändert) | ca. 1.146 € | Forward rund 100 € teurer |
| 4,0 % (leicht gestiegen) | ca. 1.250 € | etwa gleich |
| 4,5 % (deutlich gestiegen) | ca. 1.354 € | Forward rund 108 € günstiger |
Das Beispiel zeigt: Ein Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Sie zahlen dafür einen Preis – und bekommen dafür Planungssicherheit. Alle Zinssätze sind frei gewählte Beispiele.
Risiken und Pflichten
- Abnahmepflicht: Der Vertrag ist bindend. Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, verlangt die Bank in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung.
- Keine Vorteile bei fallenden Zinsen: Sinkt das Zinsniveau, bleiben Sie an Ihren vereinbarten Zins gebunden.
- Aufschlag: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag – über viele Jahre Zinsbindung summiert er sich.
- Wechselkosten: Beim Wechsel zu einer neuen Bank muss die Grundschuld übertragen werden. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die Sie in den Vergleich einbeziehen sollten.
So läuft ein Forward-Darlehen ab
- Bestand klären: Aus Ihrem Darlehensvertrag und dem letzten Kontoauszug ergeben sich Restschuld und Ende der Zinsbindung.
- Angebote vergleichen: Forward-Zins, Aufschlag, Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsrechte verschiedener Banken gegenüberstellen.
- Vertrag abschließen: Die neue Bank prüft Bonität und Immobilie, danach unterschreiben Sie den Darlehensvertrag.
- Übergang vorbereiten: Rechtzeitig vor dem Stichtag wird die Grundschuld auf die neue Bank übertragen und die Ablösung mit der bisherigen Bank abgestimmt.
- Start: Am Ende der alten Zinsbindung löst die neue Bank Ihre Restschuld ab – ab dann zahlen Sie die vereinbarte Rate.
Alternativen zum Forward-Darlehen
Prolongation bei der bisherigen Bank
Ihre Bank bietet Ihnen kurz vor Ablauf der Zinsbindung neue Konditionen an. Das ist bequem, aber nicht automatisch günstig – ein Vergleich zeigt, wie das Angebot einzuordnen ist.
Anschlussfinanzierung ab etwa 12 Monaten vor Ablauf
Innerhalb der letzten rund 12 Monate vor Ende der Zinsbindung können Sie bei vielen Banken ohne Forward-Aufschlag umschulden.
Gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, können Sie Ihr Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Auch hier kann ein Forward-Darlehen den Anschluss absichern.
Welcher Weg für Sie passt, zeige ich Ihnen gern im persönlichen Vergleich – mehr zur Anschlussfinanzierung.
Häufige Fragen
Wie weit im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
In der Regel bis zu 60 Monate vor Beginn des Darlehens. Einzelne Anbieter ermöglichen etwas längere Vorlaufzeiten. Die genauen Grenzen legt jede Bank selbst fest.
Wie hoch ist der Forward-Aufschlag?
Häufig liegt er bei etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Viele Banken berechnen für die ersten rund 12 Monate keinen Aufschlag. Die Höhe hängt von Bank, Vorlaufzeit und Marktlage ab.
Was passiert, wenn die Zinsen sinken?
Der Vertrag bleibt bindend. Sie zahlen den vereinbarten Zins, auch wenn das Marktniveau inzwischen niedriger ist.
Kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?
Nicht ohne Weiteres. Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, verlangt die Bank in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung. Deshalb sollte die Entscheidung gut überlegt sein.
Brauche ich für ein Forward-Darlehen neue Unterlagen?
Ja. Die Bank prüft Ihre Bonität und die Immobilie ähnlich wie bei einer neuen Finanzierung. Hilfreich sind der aktuelle Darlehensvertrag, der letzte Kontoauszug des Darlehens und Einkommensnachweise.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand September 2026. Beispielrechnungen beruhen auf frei gewählten Werten und sind kein Kreditangebot.
Seit 15 Jahren arbeite ich in der Immobilien- und Finanzierungsbranche. In Hamburg und deutschlandweit begleite ich Käuferinnen und Käufer persönlich – mit einem Vergleich von über 650 Banken auf fünf Plattformen. Mehr über mich