Kaufnebenkosten in Hamburg: Womit Sie 2026 rechnen müssen

Die Kaufnebenkosten im Überblick

Zu den Kaufnebenkosten zählen alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. In Hamburg sind das im Wesentlichen drei Posten: die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch sowie – falls ein Makler beteiligt ist – die Maklerprovision.

Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf rund 7 bis 7,5 % – bei 500.000 € Kaufpreis also auf etwa 35.000 bis 37.500 €.

Kaufnebenkosten in Hamburg nach Kaufpreis

Die folgende Übersicht zeigt typische Beträge – mit 5,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % für Notar und Grundbuch und 3,57 % Maklerprovision:

Grunderwerbsteuer in Hamburg: 5,5 %

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten. Jedes Bundesland legt ihren Satz selbst fest. In Hamburg beträgt er seit dem 1. Januar 2023 5,5 % – vorher waren es 4,5 %. Berechnet wird die Steuer auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis.

Nach dem Notartermin schickt das Finanzamt Ihnen einen Steuerbescheid. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie werden Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Bei Eigentumswohnungen wird oft gefragt, ob sich der anteilige Betrag der Instandhaltungsrücklage abziehen lässt. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2020 mindert er die Grunderwerbsteuer nicht.

Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 %

Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt – sie sind also überall gleich und nicht verhandelbar. Zusammen machen sie meist rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises aus.

• Notar (etwa zwei Drittel): Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug, Überwachung der Kaufpreiszahlung und – wenn Sie finanzieren – die Bestellung der Grundschuld für die Bank.
• Grundbuchamt (etwa ein Drittel): Eintragung der Auflassungsvormerkung, der Eigentumsumschreibung und der Grundschuld.

Wer finanziert, zahlt etwas mehr als ein Barzahler, weil zusätzlich die Grundschuld beurkundet und eingetragen wird. In unseren Rechnern kalkulieren wir vorsichtig mit 2 %.

Maklerprovision in Hamburg: häufig 3,57 %

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Privatpersonen der Grundsatz der Halbteilung: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, müssen Sie als Käufer höchstens genauso viel zahlen wie der Verkäufer (§ 656c und § 656d BGB).

In Hamburg zahlen Käufer in der Praxis häufig 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer; manche Makler berechnen auch 3,125 %. Maßgeblich ist, was im Exposé bzw. im Maklervertrag steht. Die Höhe ist grundsätzlich verhandelbar – und entfällt ganz, wenn Sie ohne Makler kaufen.

Kaufnebenkosten berechnen – mit Rechner

Mit dem Rechner sehen Sie sofort, welche Nebenkosten bei Ihrem Wunschobjekt in Hamburg anfallen und wie viel Eigenkapital sinnvoll ist.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung für 500.000 €

Sie kaufen über einen Makler eine Wohnung für 500.000 €. Dann fallen an: 27.500 € Grunderwerbsteuer, etwa 10.000 € für Notar und Grundbuch (bei 2 %) und 17.850 € Maklerprovision – zusammen rund 55.350 €. Ihr Gesamtaufwand liegt damit bei gut 555.000 €.

Sonderfall Neubau und Grundstück

Kaufen Sie einen Neubau vom Bauträger, fällt in der Regel keine Maklerprovision an. Die Grunderwerbsteuer wird dann auf den gesamten Kaufpreis erhoben – für Grundstück und Gebäude. Das gilt meist auch, wenn Sie Grundstück und Haus zwar in getrennten Verträgen, aber faktisch aus einer Hand erwerben.

Bauen Sie dagegen selbst auf einem eigenen Grundstück, zahlen Sie die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Dafür kommen andere Kosten hinzu, etwa für Vermessung, Baugenehmigung, Erschließung und – je nach Bank – Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile.

Kann man die Kaufnebenkosten finanzieren?

Grundsätzlich ja – aber es wird teurer. Die meisten Banken erwarten, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Der Grund: Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank als Sicherheit nutzen könnte.

Finanzieren Sie Kaufpreis und Nebenkosten vollständig (sogenannte 110-Prozent-Finanzierung), verlangen Banken in der Regel deutlich höhere Zinsen und prüfen Einkommen und Haushaltsrechnung besonders streng. Günstiger wird es, je mehr Eigenkapital Sie einbringen – spürbare Zinssprünge gibt es oft, wenn das Darlehen höchstens 80 % oder 60 % des Immobilienwerts beträgt.

Nach dem Kauf: Diese Kosten kommen hinzu

Mit dem Notartermin sind nicht alle Ausgaben erledigt. Planen Sie zusätzlich ein:

• Einmalig: Umzug, Renovierung, Küche oder Möbel, gegebenenfalls Kosten für ein Gutachten vor dem Kauf.
• Laufend bei Eigentumswohnungen: das Hausgeld für Verwaltung, Gemeinschaftskosten und die Instandhaltungsrücklage.
• Laufend bei Häusern: eine eigene Rücklage für Reparaturen, dazu Versicherungen und Energie.
• Für alle: die Grundsteuer, die jährlich an die Stadt gezahlt wird.

Diese Kosten fließen auch in die Haushaltsrechnung der Bank ein – mehr dazu im Artikel Wie viel Haus kann ich mir leisten?

So sparen Sie bei den Kaufnebenkosten

1. Inventar gesondert ausweisen: Einbauküche und andere bewegliche Gegenstände mit realistischem Wert im Kaufvertrag aufführen.
2. Maklerprovision verhandeln: Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt – ein Gespräch lohnt sich, besonders bei höheren Kaufpreisen.
3. Nebenkosten früh einplanen: Wer sie von Anfang an aus Eigenkapital bezahlt, bekommt meist deutlich bessere Zinsen.
4. Finanzierung vergleichen: Schon 0,5 Prozentpunkte Zinsunterschied wiegen über die Jahre oft mehr als die gesamte Grunderwerbsteuer-Ersparnis durch Inventar.

Häufige Fragen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand September 2026. Beispielrechnungen beruhen auf frei gewählten Werten und sind kein Kreditangebot.

Andreas Wottschal Gründer Finanzkontor Rotherbaum · Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO · Vermittlerregister D-W-131-RYC3-00

Seit 15 Jahren arbeite ich in der Immobilien- und Finanzierungsbranche. In Hamburg und deutschlandweit begleite ich Käuferinnen und Käufer persönlich – mit einem Vergleich von über 650 Banken auf fünf Plattformen. Mehr über mich

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