Das Wichtigste in Kürze
- Mit einem Forward-Darlehen legen Sie den Zins für Ihre Anschlussfinanzierung je nach Bank bis zu 60 Monate im Voraus fest.
- Der Forward-Aufschlag hängt von Bank, Vorlaufzeit und Angebot ab. Die Rechnerwerte sind Beispiele, keine aktuellen Konditionen.
- Bei kurzem Vorlauf lohnt auch der Vergleich mit einer normalen Anschlussfinanzierung und ihrer bereitstellungszinsfreien Zeit.
- Der Vertrag ist bindend: Sinken die Zinsen, profitieren Sie nicht – bei Nichtabnahme droht eine Entschädigung.
- Ob die Absicherung günstiger ist als ein späterer Abschluss, lässt sich im Voraus nicht verlässlich sagen.
So funktioniert ein Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehensvertrag, den Sie heute abschließen, der aber erst später beginnt – genau dann, wenn die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens endet. Mit dem Geld wird die Restschuld bei Ihrer bisherigen Bank abgelöst.
Den Zins legen Sie bereits beim Abschluss fest. Steigen die Marktzinsen bis zum Start, zahlen Sie trotzdem Ihren vereinbarten Zins. Fallen sie, bleibt es ebenfalls bei Ihrem Zins.
Welche Vorlaufzeit möglich ist und wann die neue Zinsbindung beginnt, steht im jeweiligen Angebot. Stimmen Sie den Auszahlungstermin mit der Ablösung Ihres bisherigen Darlehens ab.
Forward-Darlehen: Ab wann sollten Sie vergleichen?
Wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten fünf Jahren endet, können Sie die Absicherung prüfen. Daraus folgt noch keine Empfehlung zum sofortigen Abschluss: Entscheidend sind Ihr Ablösetermin, die erwartete Restschuld und Ihr finanzieller Spielraum.
- Mehrere Jahre vorher: Klären Sie, ob Sie die Immobilie behalten und Planungssicherheit benötigen. Vergleichen Sie den konkreten Aufschlag mit dem Risiko einer später höheren Rate.
- Bei kurzem Vorlauf: Lassen Sie auch eine normale Anschlussfinanzierung anbieten. Prüfen Sie, wann Bereitstellungszinsen beginnen und ob der Auszahlungstermin passt.
- Spätestens sechs Monate vor Ablauf: Vergleichen Sie konkrete Anschlussangebote und planen Sie genügend Zeit für Unterlagen, Bankprüfung und Ablösung ein.
Was kostet der Forward-Aufschlag?
Für die frühe Zinsvereinbarung kann die Bank einen Aufschlag verlangen. Wie hoch er ausfällt und ob es aufschlagsfreie Monate gibt, hängt vom konkreten Angebot ab. Lassen Sie sich den gesamten Sollzins einschließlich Aufschlag nennen und vergleichen Sie zusätzlich den effektiven Jahreszins.
Frei gewähltes Rechenbeispiel, kein aktuelles Bankangebot: Sie sichern sich den Zins 36 Monate im Voraus, die ersten 12 Monate sind aufschlagsfrei, der Aufschlag beträgt 0,02 Prozentpunkte pro Monat. Dann liegt Ihr Forward-Zins 24 × 0,02 = 0,48 Prozentpunkte über dem aktuellen Zins für eine normale Anschlussfinanzierung.
Forward-Rechner
Stellen Sie Vorlaufzeit, Aufschlag und Ihren Beispielzins ein. Der Rechner zeigt den Sollzins und die Monatsrate bei gleicher anfänglicher Tilgung. Der Vergleich berücksichtigt keine Wechselkosten und keine Unterschiede der übrigen Vertragsbedingungen.
Zins, Aufschlag & Tilgung anpassen · Aufschlag
Die ersten 12 Monate sind in diesem Beispiel aufschlagsfrei. Forward-Zins = heutiger Zins + (Vorlaufzeit − 12) × Aufschlag. Rate = Restschuld × (Zins + Tilgung) ÷ 12. Frei gewählte Beispielwerte, kein Angebot. Der tatsächliche Aufschlag hängt von Bank und Marktlage ab.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ob sich ein Forward-Darlehen am Ende rechnet, weiß niemand vorher – denn niemand kann die Zinsentwicklung verlässlich vorhersagen. Bei ansonsten gleichen Bedingungen und ohne zusätzliche Kosten liegt der Forward-Zins unter dem späteren Vergleichszins, wenn dieser stärker steigt als der vereinbarte Aufschlag.
Wichtiger ist oft die Frage, welche Sicherheit Sie brauchen. Ein Forward-Darlehen kann sinnvoll sein, wenn
- Ihr Budget knapp kalkuliert ist und ein deutlich höherer Zins Sie spürbar belasten würde,
- Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung noch hoch ist,
- Sie Planungssicherheit schätzen und das Zinsrisiko bewusst abgeben möchten.
Weniger passend ist es, wenn Sie die Immobilie womöglich vorher verkaufen, wenn Sie die Restschuld noch nicht genau kennen oder wenn Sie finanziell ausreichend Spielraum für höhere Zinsen haben.
Vier Zinsszenarien im Vergleich
Angenommen, Ihre Restschuld beträgt 250.000 €, Sie tilgen 2 % und sichern sich heute einen Forward-Zins von 3,98 % (3,5 % plus 0,48 Prozentpunkte Aufschlag). Ihre Rate liegt damit bei rund 1.246 €. So sieht das im Vergleich zu verschiedenen Marktzinsen beim Start aus:
| Marktzins beim Start | Rate ohne Forward | Unterschied zur Forward-Rate |
|---|---|---|
| 3,0 % (Zinsen gesunken) | ca. 1.042 € | Forward rund 204 € teurer |
| 3,5 % (unverändert) | ca. 1.146 € | Forward rund 100 € teurer |
| 4,0 % (leicht gestiegen) | ca. 1.250 € | etwa gleich |
| 4,5 % (deutlich gestiegen) | ca. 1.354 € | Forward rund 108 € günstiger |
Das Beispiel zeigt: Ein Forward-Darlehen sichert gegen steigende Zinsen ab. Sie zahlen dafür einen Preis – und bekommen dafür Planungssicherheit. Alle Zinssätze sind frei gewählte Beispiele.
Risiken und Pflichten
- Abnahmepflicht: Der Vertrag ist bindend. Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, verlangt die Bank in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung.
- Keine Vorteile bei fallenden Zinsen: Sinkt das Zinsniveau, bleiben Sie an Ihren vereinbarten Zins gebunden.
- Aufschlag: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag – über viele Jahre Zinsbindung summiert er sich.
- Wechselkosten: Beim Wechsel zu einer neuen Bank muss die Grundschuld übertragen werden. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die Sie in den Vergleich einbeziehen sollten.
So läuft ein Forward-Darlehen ab
- Bestand klären: Aus Ihrem Darlehensvertrag und dem letzten Kontoauszug ergeben sich Restschuld und Ende der Zinsbindung.
- Angebote vergleichen: Forward-Zins, Aufschlag, Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsrechte verschiedener Banken gegenüberstellen.
- Vertrag abschließen: Die neue Bank prüft Bonität und Immobilie, danach unterschreiben Sie den Darlehensvertrag.
- Übergang vorbereiten: Rechtzeitig vor dem Stichtag wird die Grundschuld auf die neue Bank übertragen und die Ablösung mit der bisherigen Bank abgestimmt.
- Start: Am Ende der alten Zinsbindung löst die neue Bank Ihre Restschuld ab – ab dann zahlen Sie die vereinbarte Rate.
Alternativen zum Forward-Darlehen
Prolongation bei der bisherigen Bank
Ihre Bank bietet Ihnen kurz vor Ablauf der Zinsbindung neue Konditionen an. Das ist bequem, aber nicht automatisch günstig – ein Vergleich zeigt, wie das Angebot einzuordnen ist.
Normale Anschlussfinanzierung mit Vorlauf
Bei einem zeitnahen Start kann eine normale Anschlussfinanzierung infrage kommen. Entscheidend sind der angebotene Zinssatz und die bereitstellungszinsfreie Zeit; eine pauschale Frist von zwölf Monaten gilt nicht für alle Banken.
Gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Bei gebundenem Sollzins besteht nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Eine spätere Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlungszeit kann den Fristbeginn verschieben. Bei wirksamer ordentlicher Kündigung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Einzelheiten regelt § 489 BGB.
Welcher Weg für Sie passt, zeige ich Ihnen gern im persönlichen Vergleich – mehr zur Anschlussfinanzierung.
Häufige Fragen
Wie weit im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Je nach Bank bis zu 60 Monate vor dem geplanten Start. Die mögliche Vorlaufzeit, der Auszahlungstermin und der Beginn der neuen Zinsbindung stehen im Angebot. Ob ein früher Abschluss sinnvoll ist, hängt auch von Aufschlag und weiterer Immobilienplanung ab.
Wie hoch ist der Forward-Aufschlag?
Es gibt keinen einheitlichen Aufschlag. Höhe und aufschlagsfreie Monate hängen von Bank, Vorlaufzeit und Angebot ab. Vergleichen Sie den gesamten Sollzins einschließlich Aufschlag und den effektiven Jahreszins. Die Werte im Rechner sind frei gewählte Beispiele.
Was passiert, wenn die Zinsen sinken?
Der Vertrag bleibt bindend. Sie zahlen den vereinbarten Zins, auch wenn das Marktniveau inzwischen niedriger ist.
Kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?
Nicht ohne Weiteres. Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, verlangt die Bank in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung. Deshalb sollte die Entscheidung gut überlegt sein.
Brauche ich für ein Forward-Darlehen neue Unterlagen?
Ja. Die Bank prüft Ihre Bonität und die Immobilie ähnlich wie bei einer neuen Finanzierung. Hilfreich sind der aktuelle Darlehensvertrag, der letzte Kontoauszug des Darlehens und Einkommensnachweise.
Quellen und weitere Informationen
- Verbraucherzentrale Saarland: Zinsen für die Zukunft sichern
- Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein: Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung
- § 489 BGB: ordentliches Kündigungsrecht
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Aktualisiert am 14.10.2026. Beispielrechnungen beruhen auf frei gewählten Werten und sind kein Kreditangebot.
Seit 15 Jahren arbeite ich in der Immobilien- und Finanzierungsbranche. In Hamburg und deutschlandweit begleite ich Käuferinnen, Käufer und Eigentümer persönlich – mit einem Vergleich von über 650 Banken auf fünf Plattformen. Mehr über mich